Analize Sinteze, FINAND, PF-PFA, SRL-SA

Contractul de închiriere/arendare (locațiune) | Cadrul legal, modele de contract, înregistrarea la organul fiscal

CADRUL LEGAL ÎN VIGOARE

Contractele de închiriere/arendare (locațiune) sunt reglementate prin CAPITOLUL V, TITLUL IX, CARTEA a V-a, LEGEA nr. 287/2009 – NOUL CODUL CIVIL (extras din NCC – PDF). Prevederile din NCC înlocuiesc prevederile din Legea locuinței, care au fost abrogate începând cu 01.10.2011.

Definiție: Locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Locațiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

Potrivit art. 1.798 Caracterul executoriu NCC: Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Potrivit art. 81 (2) din Codul fiscal: Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare pentru care impunerea este finală, au obligația să depună o declarație privind venitul estimat/norma de venit, în termen de 15 zile de la încheierea contractului între părți. Declarația privind venitul estimat/norma de venit se depune odată cu înregistrarea la organul fiscal a contractului încheiat între părți. Contribuabilii care obțin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de 15 zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.

OPȚIUNE SAU OBLIGAȚIE?

Din coroborarea acestor prevederi rezultă că:

A. Locatorii (proprietarii) – persoane juridice – au 3 opțiuni, și anume:

1. să încheie contractul prin înscris sub semnătură privată și să înregistreze contractul la organele fiscale ANAF, pentru ca acesta să constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract/lege;

2. să încheie contractul în formă autentică (la notar), pentru ca acesta să constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract/lege;

3. să încheie contractul prin înscris sub semnătură privată, fără înregistrare la organele fiscale ANAF, dar contractul nu va constitui titlu executorii pentru plata chiriei.

B. Locatorii (proprietarii) – persoane fizice – au obligația să încheie contractul prin înscris sub semnătură privată (sau în formă autentică) și să înregistreze contractul la organele fiscale ANAF. Contractul va constitui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract/lege.

ORGANUL FISCAL COMPETENT

Organul fiscal competent din cadrul ANAF este:
– organul fiscal în a cărui evidenţă locatorul – persoană juridică – este înregistrat ca plătitor de impozite şi taxe;
– organ fiscal în a cărui rază teritorială locatorul – persoana fizică rezidentă – îşi are domiciliul sau adresa unde locuieşte efectiv, dacă aceasta este diferită de domiciliu,
– organ fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul locatorului – persoană fizică nerezidentă.

Prin Ordinul ANAF nr. 1.985/2012 privind aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi pentru aprobarea modelului şi conţinutului unor formulare s-au aprobat:

  • Procedura de înregistrare a contractelor de fiducie – Anexa 1;
  • Procedura de înregistrare a contractelor de locaţiune – Anexa 2;
  • Declaraţia de înregistrare a contractelor de fiducie – Anexa 3;
  • Declaraţia de înregistrare a contractelor de locaţiune – Anexa 4.

ÎNREGISTRAREA CONTRACTELOR DE ÎNCHIRIERE/ARENDARE – LOCAŢIUNE

A. proprietar persoană juridică sau persoană fizică care obține venituri din arendare pentru care impunerea este finală

1. Prin registratura organului fiscal

Pentru înregistrarea contractului de închiriere/arendare, proprietarul depune/prezintă:
– Declaraţia de înregistrare a contractelor de locaţiune, în 2 exemplare (model declarație), și
– Contractul de închiriere/arendare (locaţiune), în original şi copie.

Organul fiscal  va certifica conformitatea copiei contractului de locaţiune cu originalul şi va restitui locatorului originalul contractului și un exemplar al Declaraţiei de înregistrare a contractelor de locaţiune.

2. Prin poștă cu confirmare de primire

Pentru înregistrarea contractului de închiriere/arendare, proprietarul transmite prin poștă cu confirmare de primire:
– Declaraţia de înregistrare a contractelor de locaţiune, într-un exemplar (model declarație), și
– Copie legalizată de pe Contractul de închiriere/arendare (locaţiune).

B. locatorul – proprietar persoană fizică

1. Prin registratura organului fiscal

Pentru înregistrarea contractului de închiriere/arendare, proprietarul depune/prezintă:
a) Declaraţia  220 privind venitul estimat/norma de venit (model declarație / PDF inteligent), în 2 exemplare,
b) Contractul de închiriere/arendare (locaţiune), în original şi 2 copii,
c) Dovada deţinerii proprietăţii (copie şi original),
d) Act de identitate proprietar(i) (copie şi original),
e) Certificatul de performanţă energetică (copie).

Organul fiscal  va certifica conformitatea copiilor cu originalele şi va restitui locatorului originalele și un exemplar al Declaraţiei 220 privind venitul estimat/norma de venit.

ATENTIE: Ordinul ANAF 1985/2012 cuprinde numai obligația de a prezenta documentele de la lit. a si b, dar ANAF precizează în GHIDUL publicat in 2014 că pentru inregistrarea unui contract sunt necesare și documentele de la lit. c și d, iar potrivit art. 13^1 (3) din Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, cu modificările și completările ulterioare, la data înregistrării contractului de închiriere, proprietarul are obligaţia de a depune la organul fiscal competent o copie de pe Certificatul de performanţă energetică.

2. Prin poștă cu confirmare de primire

Pentru înregistrarea contractului de închiriere/arendare, proprietarul transmite prin poștă cu confirmare de primire:
– Declaraţia  220 privind venitul estimat/norma de venit, într-un exemplar (model declarație / PDF inteligent), și
– Copie legalizată de pe Contractul de închiriere/arendare (locaţiune).

3. Online, prin Spatiul Privat Virtual (SPV)

Prin Spațiul Privat Virtual se poate depune Declaratia 220. Până în acest moment, ANAF nu a publicat instrucțiuni privind depunerea prin SPV a declarației 220 sau posibilitatea de a înregistra contractul de închiriere prin SPV. Teoretic, contractul de închiriere se poate înregistra prin SPV, dacă se transmite scanat, atasat la declaratia 220, prin SPV, ANAF avand obligația de a transmite pe email o recipisă cu nr. de înregistrare. Din punct de vedere procedural, înregistrarea prin SPV nu este reglementată de ANAF (nu apare în OANAF 1985/2012 sau în Ghidul ANAF).

ÎNREGISTRAREA MODIFICĂRILOR/REZILIERILOR CONTRACTELOR DE ÎNCHIRIERE/ARENDARE – LOCAŢIUNE

Modificarea şi încetarea contractului de locaţiune pot fi înregistrate, de locator, la organul fiscal astfel:
– locatarul – persoană juridică – depune Declaraţia de înregistrare a contractelor de locaţiune, bifând căsuţa „Modificare” sau „Încetare”, după caz, din formular, și documentele justificative aferente (act adițional/reziliere).
– locatarul – persoană fizică  – depune Declaraţia 220 revizuită și documentele justificative aferente (act adițional/reziliere).

DATA ȘI DOVADA ÎNREGISTRĂRII

Data înregistrării contractelor de locaţiune, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestora este:
– data depunerii acestora la registratura organului fiscal. Dovada înregistrării este copia declaraţiei având înscrise numărul şi data înregistrării la organul fiscal, sau
– data poştei. Dovada înregistrării este copia declaraţiei însoţită de confirmarea de primire semnată de reprezentantul organului fiscal.

*******

Raport de analiză elaborat de biroul de consultanță FINAND (www.finand.ro). Acest raport are un scop strict informativ. Nu este considerat consiliere profesională şi nu implică asumarea niciunei responsabilități. Contactați FINAND pentru a primi consultanță fiscală personalizată pe situația specifică. FINAND este biroul de consultanță în managementul financiar al bugetului personal și al afacerilor startup, mici și mijlocii.

Articol despre , , , , , , ,

Distribuie pe




Articole recomandate