Intrebare: Care este modalitatea de calcul a valorii maxime de 380.000 lei a locuintei si a terenului pe care este construita, respectiv daca aceasta include pe langa valoarea imobilului si valoarea oricaror anexe gospodaresti (garaj) achizitionate de catre cumparator si cum se determina suprafata de 250 mp, respectiv daca aceasta include, pe langa suprafata cotei indivize din amprenta la sol si alte suprafete, respectiv cote indivize din restul terenului (terenul pe care sunt construite anexele gospodaresti, gradina, loc de joaca, spatii verzi comune etc.)?

Raspuns ANAF 6 iulie 2009:
Potrivit prevederilor art. 140 alin. (2^1) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal,  astfel cum a fost completat prin OUG 200/2008, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. În sensul aplicarii acestei prevederi, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
– livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
– livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
– livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte. Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:
– in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
– in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
– livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii de catre acestea cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.
Pentru aplicarea modificarilor aduse Codului fiscal prin OUG 200/2008 cu privire la regimul taxei aplicabil in cazul achizitionarii de locuinte de persoanele fizice, au fost elaborate norme metodologice aprobate prin HG 1618/2008 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG 44/2004.
1. În scopul determinarii valorii maxime de 380.000 lei a locuintei, inclusiv a terenului pe care este construita, este necesar a se avea in vedere ca livrarea unei locuinte se refera, din punct de vedere al taxei pe valoarea adaugata, la o operatiune unica, care trebuie privita distinct si independent de alte operatiuni de livrare, indiferent daca aceasta presupune ca, odata cu livrarea locuintei, are sau nu loc, in secundar, si livrarea altor elemente componente ale bunului imobil.
În cazul in care un cumparator achizitioneaza un apartament si, odata cu acesta, dobandeste proprietatea asupra cotelor indivize din partile comune ale blocului, asupra anexelor gospodaresti si asupra altor constructii, precum si asupra terenurilor pe care acestea sunt construite, suntem in situatia in care analizam o singura livrare de bunuri, intrucat dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului constituie operatiunea principala, de aceasta depinzand dobandirea dreptului de proprietate asupra cotelor indivize din partile comune ale blocului, asupra anexelor gospodaresti si asupra altor constructii, precum si asupra terenurilor pe care acestea sunt edificate.
Pentru solutionarea spetei la care se face referire, consideram relevante concluziile Curtii Europene de Justitie in cazul C-349/1996 (engl.), Romania avand obligatia de la data aderarii, printre altele, sa respecte deciziile emise de Curtea Europeana de Justitie, ca parte a acquis-ului comunitar. Conform argumentelor Curtii, expuse in cuprinsul deciziei date in cazul amintit, putem concluziona ca, din punct de vedere al TVA, o operatiune unica din punct de vedere economic nu ar trebui divizata artificial pentru a nu afecta functionarea sistemului TVA. În acest context nu are relevanta daca se percepe un singur pret pentru intreaga operatiune sau daca sunt percepute tarife diferite.
În concluzie, in cazul livrarii unei locuinte, astfel cum aceasta este definita la art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal, rezulta, urmand principiul mentionat, ca valoarea maxima a acesteia include valoarea partilor comune din imobil, a oricaror anexe gospodaresti, precum si a altor constructii care sunt achizitionate de catre cumparatorul locuintei, precum si valoarea cotei indivize din amprenta la sol, valoarea cotei indivize din restul terenului (alei, drum de acces, terenul pe care sunt construite anexele gospodaresti) s.a.
Fata de cele mentionate consideram necesar sa subliniem ca, in situatia in care organul fiscal constata ca are loc o divizare artificiala a unei tranzactii, cu scopul evitarii platii TVA in cotele prevazute de lege, in virtutea art. 6 din OG nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, cu modificarile si completarile ulterioare, acesta este indreptatit sa aprecieze, in limitele atributiilor si competentelor ce ii revin, relevanta starilor de fapt fiscale si sa adopte solutia admisa de lege, intemeiata pe constatari complete asupra tuturor imprejurarilor edificatoare in cauza, fiind indreptatit, conform art. 7 din Codul de procedura fiscala, sa examineze, din oficiu, starea de fapt, sa obtina si sa utilizeze toate informatiile si documentele necesare pentru determinarea corecta a situatiei fiscale a contribuabilului. De asemenea, in conformitate cu prevederile la art. 11 alin. (1) din Codul fiscal, „la stabilirea sumei unui impozit sau a unei taxe in intelesul prezentului cod, autoritatile fiscale pot sa nu ia in considerare o tranzactie care nu are un scop economic sau pot reincadra forma unui tranzactii pentru a reflecta continutul economic al tranzactiei”.
2. Referior la modul de determinare a suprafetei de 250 mp reprezentand terenul pe care este construita locuinta, trebuie avut in vedere faptul ca lit. c) a alin. (2^1) de la art. 140 din Codul fiscal se refera la livrarea de locuinte „care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.”
În privinta terenului pe care este construita locuinta, retinem din textul de lege de mai sus ca acesta nu trebuie sa depaseasca suprafata de 250 mp, care include si amprenta la sol a locuintei, insa nu este limitata la aceasta.
Prevederile legale redate anterior trebuie de asemenea analizate in contextul argumentatiei prezentate la pct. 1 din prezenta, respectiv in lumina faptului ca o operatiune de vanzare a unei locuinte trebuie privita in ansamblul sau, indiferent daca aceasta presupune dobandirea sau nu a dreptului de a dispune ca si un proprietar de bunul imobil, in ansamblu sau in parte.
Prin urmare, daca la achizitionarea unui apartament cumparatorul dobandeste pe langa dreptul de proprietate asupra cotei indivize din amprenta la sol a acestuia si dreptul de proprietate asupra unor cote indivize din alte suprafete (inclusiv suprafetele anexelor gospodaresti), conditia  din lege referitoare la suprafata va fi considerata indeplinita daca aceasta, in totalitatea sa, nu depaseste 250 mp, intrucat de dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului depinde dobandirea dreptului de proprietate asupra cotei indivize din amprenta la sol aferenta locuintei, dar si asupra cotelor indivize din alte suprafete.
Din considerentele enuntate mai sus rezulta ca, in vederea determinarii modului de calcul a suprafetei de teren pe care este construita o locuinta pentru a carei livrare poate fi aplicata cota de de TVA de 5%, se va lua in calcul suprafata totala a terenului, inclusiv suprafata pe care sunt construite anexele gospodaresti, acestea fiind excluse, conform prevederilor art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal doar la stabilirea suprafetei utile a locuintei.

- Publicitate -

sursa: ANAF 6 iulie 2009

- Publicitate -