GHID ANAF: Obligațiile persoanelor care realizează venituri din închirierea bunurilor | 2014

ANAF – Direcţia generală de servicii pentru contribuabili a publicat online în luna septembrie 2014 Ghidul fiscal al contribuabililor persoane fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor. Redăm mai jos textul ghidului.

GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZĂ VENITURI DIN CEDAREA FOLOSINŢEI BUNURILOR

Cuprins
1 Definirea veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor – 3
2 Încheierea contractului între părţi  – 3
3 Depunerea declaraţiei privind venitul estimat/norma de veni – 3
4 Decizia de impunere pentru plati anticipate cu titlu de impozit – 4
5 Stabilirea venitului brut anual din cedarea folosinţei bunurilor- 6
6 Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor – 7
7 Emiterea deciziei de impunere anuala – 7
8 Modalităţi de plată a impozitului – 8
9 Rezilierea contractului de inchiriere – 8
10 Contribuţia de asigurări sociale de sanatate datorată – 8
11 Sancţiuni – 9
12 Informaţii suplimentare – 9
13 Prevederi legale – 9

Acest ghid se referă la închirierea bunurilor mobile şi imobile, exclusiv arenda şi închirierea în scop turistic.

1. DEFINIREA VENITURILOR DIN CEDAREA FOLOSINŢEI BUNURILOR

Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente.[1. În această categorie de venit se cuprind veniturile din închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile, precum şi veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal. Veniturile obţinute din închirieri şi subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinţei locuinţei, caselor de vacanţă, garajelor, terenurilor şi altele asemenea, a căror folosinţă este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct, arendare şi altele asemenea, inclusiv a unor părţi din acestea, utilizate în scop de reclamă, afişaj şi publicitate.]

2. ÎNREGISTRAREA CONTRACTULUI ÎNTRE PĂRŢI

Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor se stabilesc pe baza contractuluiîncheiat între părţi, în formă scrisă. [2. Art. 1777 din Legea nr. 287 din 17 iulie 2009, Republicată, privind Codul civil, emitent – Parlamentul României, publicată în: Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificările şi completările ulterioare;]

Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare, au obligaţia să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal , în termen de 15 zile de la data încheierii contractului între părţi. O dată cu înregistrarea contractului se depune şi Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit.
În cazul în care bunul închiriat este deţinut în comun, contractul se va înregistra de către fiecare coproprietar la organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul. Documentele se vor prezenta în copie şi original. După verificarea realităţii datelor de către funcţionarul public de la ghişeu, actele în original se restituie contribuabilului.

Documente necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere:

• 3 exemplare de contract de închiriere (un original si două copii)
• Dovada deţinerii proprietăţii (copie şi original)
• Declaraţia de venit estimat/normă de venit (formular 220[3.Declaraţia se poate descărca de pe site-ul A.N.A.F. – www.anaf.ro,accesând următorul link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/formulare/dec_220_2013.pdf], 2 exemplare)
• Act de identitate proprietar(i) (copie şi original)

3. DEPUNEREA DECLARAŢIEI PRIVIND VENITUL ESTIMAT/NORMA DE VENIT [4. Vezi nota 3]

Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare , au obligaţia să depună Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit formular 220, în termen de 15 zile de la încheierea contractului între părţi.
Contribuabilii pentru care cheltuielile se determină în sistem forfetar şi care au optat pentru determinarea venitului net în sistem real depun declaraţia privind venitul estimat/norma de venit completată corespunzător.

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de închiriere, depun câte o declarație estimativă pentru fiecare sursă. În situația închirierii bunurilor deținute în comun, fiecare coproprietar completează şi depune câte o declarație, corespunzător cotei care îi revine din proprietate.

3.1. Completarea şi depunerea declarațiilor[5. Instrucţiunile de completare a formularului le puteţi descărca de pe site-ul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală: www.anaf.ro, rubrica – ,, Formulare fiscale şi ghid de completare ”;]

Declaraţiile fiscale se completează în două exemplare.Originalul se depune la registratura organului fiscal competent sau la oficiul poştal, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, iar copia se păstrează de către contribuabil.
Data depunerii declarațiilor este data înregistrării acesteia la organul fiscal sau data depunerii la poştă, după caz.

3.2 Organul fiscal competent

Contractul de închiriere şi Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit se înregistrează / depune la organul fiscal competent care poate fi :
a) organul fiscal în a cărui rază teritorială contribuabilul are adresa unde îşi are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuieşte efectiv, în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;
c) organul fiscal în a cărui rază teritorială se află sursa de venit, pentru contribuabilii persoane fizice, fără domiciliu fiscal în România şi care realizează venituri în România.

4. DECIZIA DE IMPUNERE PENTRU PLATI ANTICIPATE CU TITLU DE IMPOZIT

„Decizia de impunere pentru plăţi anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuţii de asigurări sociale de sănătate, precum şi privind obligaţiile de plată cu titlu de contribuţii de asigurări sociale ” este actul administrativ fiscal care se emite de organul fiscal competent ca urmare a prelucrării datelor înscrise de contribuabil în declaraţia privind venitul estimat/norma de venit. Prin aceasta, se stabilesc plăţile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil în contul impozitului pe venitul anual datorat.
„Decizia de impunere pentru plăţi anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuţii de asigurări sociale de sănătate, precum şi privind obligaţiile de plată cu titlu de contribuţii de asigurări sociale ” se întocmeşte în două exemplare.  Un exemplar se comunică contribuabililor iar cel de-al doilea se arhivează la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepţia veniturilor din arendare, datorează plăţi anticipate cu titlu de impozit în contul impozitului pe venit către bugetul de stat.

4.1. Stabilirea plăţilor anticipate de impozit

Plăţile anticipate se stabilesc de organul fiscal competent, pe fiecare sursă de venit, luându-se ca bază de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat în anul precedent, după caz, prin emiterea unei decizii care se comunică contribuabililor, potrivit legii.

În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinţei bunurilor reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României [6. Pentru cursul valutar puteţi accesa site-ul Băncii Naţionale a României, accesând următorul link: http://www.bnr.ro/Home.aspx], din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea.

Plăţile anticipate se efectuează în 4 rate egale, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, respectiv:
– 25 martie;
– 25 iunie;
– 25 septembrie;
– 25 decembrie.

4.2. Reguli privind stabilirea impozitului, în cazul opţiunii pentru determinarea venitului net în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă

Opţiunea se exercită pentru fiecare an fiscal, prin completarea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul în curs şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 31 ianuarie inclusiv. În cazul în care contribuabilii încep să realizeze în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din această categorie, opţiunea se exercită pentru anul fiscal în curs, în termen de 15 zile de la data producerii evenimentului, prin completarea şi depunerea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit.
În cursul anului fiscal contribuabilii sunt obligaţi să efectueze plăţi anticipate cu titlu de impozit către bugetul de stat, în contul impozitului anual datorat.

Organul fiscal competent stabileşte plăţile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declaraţia privind venitul estimat/norma de venit şi emite decizia de impunere, care se comunică contribuabililor.
Pentru declaraţiile privind venitul estimat/norma de venit depuse în luna decembrie nu se mai stabilesc plăţi anticipate, venitul net aferent perioadei până la sfârşitul anului urmând să fie supus impozitării potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaraţiei privind venitul realizat.

4.3. Impozitarea venitului net din cedarea folosinţei bunurilor

Contribuabilii au obligaţia de a depune declaraţia privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului.
Declaraţia privind venitul realizat se completează pentru fiecare sursă şi categorie de venit şi se depune de către:
a) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, determinate în sistem real;
b) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor care au depus declaraţii de venit estimativ în luna decembrie şi pentru care nu s-au
stabilit plăţi anticipate, conform legii;
c) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, in baza contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, a căror impunere este finală, pentru situaţiile în care intervin modificări ale clauzelor
contractuale, caz în care plăţile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

Impozitul anual datorat se calculează de organul fiscal competent, pe baza declaraţiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual determinat în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă, impozitul fiind final.
Organul fiscal stabileşte impozitul anual datorat şi emite decizia de impunere, pe care o comunică contribuabililor.
Diferenţele de impozit rămase de achitat conform deciziei de impunere anuale se plătesc în termen de cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere, perioadă pentru care nu se calculează şi nu se datorează obligaţii fiscale accesorii (dobânzi şi penalităţi de întârziere).
Impozitul anual datorat se virează integral la bugetul de stat.

4.4 Contribuabilii care nu au obligativitatea depunerii declaraţiei privind venitul realizat

Nu au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat, contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pentru care chiria prevăzută în contractul încheiat între părţi este stabilită în lei, nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real şi la sfârşitul anului anterior nu îndeplinesc condiţiile pentru calificarea veniturilor în categoria veniturilor din activităţi independente pentru care plăţile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, şi pentru care plăţile anticipate reprezintă impunere finală.

5. STABILIREA VENITULUI BRUT ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

5.1. Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor

Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.
În cazul veniturilor obţinute din închirierea bunurilor mobile şi imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi
pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei.
În cazul în care, venitul realizat din cedarea folosinţei bunurilor, reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, contribuabilii determină venitul brut pe baza cursului de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere.[7. Cursul de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere poate fi vizualizat pe site-ul: www.bnr.ro;]

5.2. Majorarea venitului brut cu cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de cealaltă parte contractantă(chiriaş)

În situaţia în care, cheltuielile ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, sunt efectuate de cealaltă parte contractantă,venitul brut stabilit prin contractul încheiat între părţi se majorează cu valoarea investiţiilor efectuate la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deţinător legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosinţei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat. În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia privind venitul realizat.

Ca exemplu, cheltuielile ce se încadrează în cota forfetară de cheltuieli ce trebuiesc efectuate de proprietar, referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, pot fi:
– întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
– întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
– repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.
În cazul efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului şi se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, nu majorează venitul brut, impunerea rămâne nemodificată.

6. STABILIREA VENITULUI NET ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.
Pentru recunoaşterea deductibilităţii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative.
Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 25% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă, respectiv eventuale nerealizări ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiţii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundaţii, incendii şi altele asemenea.

7. EMITEREA DECIZIEI DE IMPUNERE ANUALĂ

Impozitul anual datorat se stabileşte de organul fiscal competent pe baza declaraţiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil. Organul fiscal stabileşte impozitul anual datorat pe baza declaraţiei privind venitul realizat şi emite decizia de impunere, pe care o comunică contribuabililor.
Venitul net anual impozabil se stabileşte pe fiecare sursă de realizare a venitului prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale reportate.
Veniturile ce se realizează într-o fracţiune de an sau în perioade diferite ce reprezintă fracţiuni ale aceluiaşi an, se consideră venit anual.
Pierderea fiscală anuală înregistrată pe fiecare sursă din cedarea folosinţei bunurilor se reportează şi se completează cu venituri obţinute din aceeaşi sursă de venit din următorii 5 ani fiscali.

7.1. Termenul de plată a diferenţelor de impozit, stabilite în plus, prin deciziile de impunere anuale

Diferenţele de impozit rămase de achitat conform deciziei de impunere anuale se plătesc în termen de cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere, perioadă pentru care nu se calculează şi nu se datorează sumele stabilite ca accesorii (dobânzi, penalităţi) potrivit reglementărilor în materie privind colectarea creanţelor bugetare.

Plăţile anticipate stabilite pe baza contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, reprezintă impozit final.

8. MODALITĂŢI DE PLATĂ A IMPOZITULUI

Impozitul reprezentând plată anticipată pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor şi diferenţele de impozit anual de regularizat, stabilite în plus se pot achita:
– în numerar la sediile organelor fiscale cât şi la Trezoreriile Statului;
– prin virament, în conturile deschise la Trezoreriile Statului;
– prin mandat poştal, în conturile deschise la Trezoreriile Statului.

9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

Contribuabilii care reziliază contractele de închiriere în cursul anului au obligaţia să înştiinţeze în scris în termen de 5 zile organul fiscal competent. În acest sens se vor anexa, în copie, documentele din care să rezulte rezilierea contractelor de închiriere, cum ar fi : actul adiţional, declaraţia pe propria răspundere etc.
În situaţia rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, plăţile anticipate stabilite potrivit vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe bază de documente justificative.

10. CONTRIBUŢIA DE ASIGURĂRI SOCIALE DE SANATATE DATORATĂ(CASS)

Plata CASS se efectuează anticipat, în cursul anului, cu regularizarea sumelor datorate anual, după caz, în funcţie de plafonul minim şi maxim. Contributia lunară nu poate fi mai mică de 5,5% din salariul de bază minim brut pe ţară dacă venitul din chirii este unicul pentru care se plăteşte CASS (plafon minim) şi nu poate fi mai mare de 5,5% din 5 salarii medii brute (plafon maxim).

Baza de calcul a CASS o reprezintă:
• În cazul veniturilor din închirieri determinat în sistem forfetar: Venitul net (Venitul brut – cheltuieli forfetare calculate ca 25% din venitul brut)
• În cazul veniturilor din închirieri determinat în sistem real: Venitul net (Totalul veniturilor încasate – cheltuielile efectuate în scopul realizării acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentând contribuţii sociale)

Contribuţia este calculată de organul fiscal în baza declaratiei privind venitul estimat (Formular 220) si a declaratiei privind venitul realizat (Formular 200) şi este comunicată prin decizii de impunere, astfel:

În baza venitului net estimat in declaraţia privind venitul estimat/norma organul fiscal emite decizie de impunere pentru plăţi anticipate în care stabileşte CASS datorat trimestrial, în patru rate egale, şi termenele de plată, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. La stabilirea CASS de plată trimestrial se ţine cont de plafonul maxim.

După încheierea anului fiscal organul fiscal verifică încadrarea CASS în plafonul minim sau, după caz, maxim, tinând cont şi de eventualele alte venituri din categoria cedării folosinţei bunurilor iar în cazul diferenţelor de plată/de restituit emite decizie de impunere anuală.

În cazul tuturor veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, indiferent dacă determinarea venitului net se efectuează în sistem real, pe baza normelor de venit sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli, după încheierea anului fiscal, organul fiscal va deduce CASS datorată pentru anul fiscal respectiv din veniturile realizate din cedarea folosinţei bunurilor, va determina impozitul pe venit anual datorat pentru aceste venituri şi va emite decizie de impunere anuală privind impozitul de plată/de restituit.

11. SANCŢIUNI

Nedepunerea la termen a declaraţiilor de venit de către persoanele fizice constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 50 lei la 500 lei.

12. INFORMAŢII SUPLIMENTARE

• accesând pagina de Internet, www.anaf.ro;
• telefonic, la Biroul unic de asistenţă telefonică a contribuabililor, la nr. 031.403.91.60;
• birourile de servicii pentru contribuabili din cadrul organelor fiscale teritoriale.
• Informaţii cu privire la datele de contact ale organelor fiscale le puteţi accesa la următorul link: http://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/telefoane_judete/Regiuni.htm

13. PREVEDERI LEGALE

Definirea veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, obligaţia de înregistrare a contractelor de închiriere, stabilirea venitului net/brut anual impozabil, stabilirea plăţilor anticipate cât şi a impozitului anual, depunerea declaraţiilor fiscale, termenele de plată, emiterea actelor administrativ fiscale sunt prevăzute de:
– Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal;
– Hotărârea Guvernului nr. 44/2004, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

GHID ANAF INTEGRAL: CFNET-09-2014-Ghid-ANAF-venituri-chirii