Venituri din chirii | GHID FISCAL ANAF 2016

ACTUALIZARE GHID FISCAL CHIRII 2017

ANAF a actualizat Ghidul fiscal al persoanelor fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor (venituri din chirii), la data de 23.03.2016. Ghidul are 9 pagini și se referă la închirierea bunurilor mobile şi imobile, exclusiv arenda şi închirierea în scop turistic.

GHID ANAF 2016: 2016ANAF-ghid_fiscal_chirie

1. DEFINIREA VENITURILOR DIN CEDAREA FOLOSINŢEI BUNURILOR

Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente1 .

Nota subsol 1: În această categorie de venit se cuprind veniturile din închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile, precum şi veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal. Veniturile obţinute din închirieri şi subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinţei locuinţei, caselor de vacanţă, garajelor, terenurilor şi altele asemenea, a căror folosinţă este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere, uzufruct, arendare şi altele asemenea, inclusiv a unor părţi din acestea, utilizate în scop de reclamă, afişaj şi publicitate.

2. ÎNREGISTRAREA CONTRACTULUI ÎNTRE PĂRŢI

Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor se stabilesc pe baza contractului încheiat între părţi, în formă scrisă2 .

Nota subsol 2: Art. 1777 din Legea nr. 287 din 17 iulie 2009, Republicată, privind Codul civili, publicată în: Monitorul Oficial nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificările şi completările ulterioare;

Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare, au obligaţia să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal, în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului între părţi. Odată cu înregistrarea contractului se depune şi Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit.

În cazul în care bunul închiriat este deţinut în comun, contractul se va înregistra de către fiecare coproprietar la organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul. Documentele se vor prezenta în copie şi original. După verificarea realităţii datelor de către funcţionarul public de la ghişeu, actele în original se restituie contribuabilului.

Documente necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere:
 contractul de închiriere (un exemplar în original se va păstra de către organul fiscal);
 declaraţia privind venitul estimat/norma de venit – formular 220 în 2 exemplare pentru fiecare proprietar, coproprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, după caz;
 actul de proprietate/deţinere legală, copie şi original;
 împuternicire însoțită de actul de identitate al împuternicitului, după caz.

3. DEPUNEREA DECLARAŢIEI PRIVIND VENITUL ESTIMAT/NORMA DE VENIT

Contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare , au obligaţia să depună Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit – formular 220, în termen de 30 de zile de la încheierea contractului între părţi.

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de închiriere, depun câte o declarație estimativă pentru fiecare sursă. În situația închirierii bunurilor deținute în comun, fiecare coproprietar completează şi depune câte o declarație, corespunzător cotei care îi revine din proprietate.

3.1. Completarea şi depunerea declarațiilor3
Notă de subsol 3: Instrucţiunile de completare a formularului le puteţi descărca de pe site-ul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală: www.anaf.ro, rubrica – ,, Formulare fiscale şi ghid de completare ”;

Declaraţiile fiscale se completează în două exemplare, bifând căsuţa corespunzătoare modului de determinare a venitului net, respectiv, în sistem real sau pe baza cotelor forfetare de cheltuieli. Originalul se depune la registratura organului fiscal competent sau la oficiul poştal, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, iar copia se păstrează de către contribuabil.

Data depunerii declarațiilor este data înregistrării acesteia la organul fiscal sau data depunerii la poştă, după caz.

3.2 Organul fiscal competent

Contractul de închiriere şi Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit se înregistrează / depune la organul fiscal competent care poate fi :
a) organul fiscal în a cărui rază teritorială contribuabilul are adresa unde îşi are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuieşte efectiv, în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;
b) în situaţia în care contribuabilul/plătitorul nu are un domiciliu fiscal cunoscut sau nu are domiciliu fiscal în România, competenţa teritorială revine organului fiscal în raza căruia se face constatarea actului sau faptului supus dispoziţiilor legale fiscale;
c) în cazul persoanelor fizice nerezidente şi care au obligaţia sau optează să îşi desemneze, potrivit legii, un împuternicit în România sau pentru care se numeşte un curator fiscal, potrivit legii, competenţa de administrare revine organului fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului sau curatorului fiscal, după caz.4
Nota subsol 4: Ordinul Președintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 3775/2015 pentru aprobarea unor competenţe speciale ale organului fiscal central

4. DECIZIA DE IMPUNERE PRIVIND PLĂŢILE ANTICIPATE CU TITLU DE IMPOZIT

Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepţia veniturilor din arendare, datorează plăţi anticipate cu titlu de impozit în contul impozitului pe venit către bugetul de stat.

„Decizia de impunere privind plăţile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuţii de asigurări sociale de sănătate, precum şi privind obligaţiile de plată cu titlu de contribuţii de asigurări sociale” este actul administrativ fiscal care se emite de organul fiscal competent ca urmare a prelucrării datelor înscrise de contribuabil în declaraţia privind venitul estimat/norma de venit. Prin aceasta, se stabilesc plăţile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil în contul impozitului pe venitul anual datorat.

„Decizia de impunere privind plăţile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuţii de asigurări sociale de sănătate, precum şi privind obligaţiile de plată cu titlu de contribuţii de asigurări sociale” se întocmeşte în două exemplare. Un exemplar se comunică contribuabililor, iar cel de-al doilea se arhivează la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

4.1. Stabilirea plăţilor anticipate de impozit

Plățile anticipate pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, cu excepția veniturilor din arendă, se stabilesc de organul fiscal astfel:
a) pe baza declarației privind venitul estimat/norma de venit și a contractului încheiat între părți; sau
b) pe baza veniturilor determinate în sistem real, pe baza datelor din contabilitate potrivit opțiunii. În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinţei bunurilor reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României5 , din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea.
Notă de subsol 5: Pentru cursul valutar puteţi accesa site-ul Băncii Naţionale a României, accesând următorul link: http://www.bnr.ro/Home.aspx

Plăţile anticipate se efectuează în 4 rate egale, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, respectiv:
– 25 martie;
– 25 iunie;
– 25 septembrie;
– 21 decembrie. (În situaţia în care data de 21 decembrie, este zi nelucrătoare, plățile se efectuează până în ultima zi lucrătoare anterioară datei de 21 decembrie.)

4.2. Reguli privind stabilirea impozitului, în cazul opţiunii pentru determinarea venitului net în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă

Opţiunea se exercită pentru fiecare an fiscal, prin completarea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul în curs şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 31 ianuarie inclusiv. În cazul în care contribuabilii încep să realizeze în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din această categorie, opţiunea se exercită pentru anul fiscal în curs, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, prin completarea şi depunerea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit.

Organul fiscal competent stabileşte plăţile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declaraţia privind venitul estimat/norma de venit şi emite decizia de impunere, care se comunică contribuabililor.

Pentru declaraţiile privind venitul estimat/norma de venit depuse în luna decembrie nu se mai stabilesc plăţi anticipate, venitul net aferent perioadei până la sfârşitul anului urmând să fie supus impozitării potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaraţiei privind venitul realizat.

4.3. Contribuabilii care au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat

Contribuabilii au obligaţia de a depune declaraţia privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului.
Declaraţia privind venitul realizat se completează pentru fiecare sursă şi categorie de venit şi se depune de către:
a) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, determinate în sistem real;
b) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor care au depus declaraţii de venit estimativ în luna decembrie şi pentru care nu sau stabilit plăţi anticipate, conform legii;
c) contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, in baza contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, a căror impunere este finală, pentru situaţiile în care intervin modificări ale clauzelor contractuale, caz în care plăţile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

4.4 Contribuabilii care nu au obligatia depunerii declaraţiei privind venitul realizat

Nu au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat, contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pentru care chiria prevăzută în contractul încheiat între părţi este stabilită în lei, nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real şi la sfârşitul anului anterior nu îndeplinesc condiţiile pentru calificarea veniturilor în categoria veniturilor din activităţi independente

5. STABILIREA VENITULUI BRUT ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINŢEI BUNURILOR

5.1. Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor

Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.

În cazul veniturilor obţinute din închirierea bunurilor mobile şi imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei.

În cazul în care, venitul realizat din cedarea folosinţei bunurilor, reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, contribuabilii determină venitul brut pe baza cursului de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere6 .

Nota subsol 6: Cursul de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere poate fi vizualizat pe site-ul: www.bnr.ro;

5.2. Majorarea venitului brut cu cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de cealaltă parte contractantă (chiriaş)

În situaţia în care, cheltuielile ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, sunt efectuate de cealaltă parte contractantă,venitul brut stabilit prin contractul încheiat între părţi se majorează cu valoarea investiţiilor efectuate la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deţinător legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosinţei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat. În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia privind venitul realizat.

Ca exemplu, cheltuielile ce se încadrează în cota forfetară de cheltuieli ce trebuiesc efectuate de proprietar, referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, pot fi:
– întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
– întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
– repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.
În cazul efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului şi se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, nu majorează venitul brut, impunerea rămâne nemodificată.

6. STABILIREA VENITULUI NET ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINŢEI BUNURILOR

Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut şi a contribuţiiilor de asigurări sociale de sănătate datorate7, după caz.
Nota subsol 7: Titlul V “Contribuţii sociale obligatorii” din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare

Pentru recunoaşterea deductibilităţii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative.
Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 40% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă.

6.1 Impozitarea venitului net din cedarea folosinţei bunurilor

Pentru veniturile realizate în anul 2016, organul fiscal competent are obligația determinării, pe categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor, a venitului anual realizat, sumă de venituri nete anuale, în vederea aplicării prevederilor referitoare la verificarea încadrării în plafonul corespunzător anului fiscal respectiv pentru contribuția de asigurări sociale de sănătate.
Contribuțiile de asigurări sociale de sănătate datorate se deduc de organul fiscal competent din veniturile realizate pe fiecare sursă din categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor, indiferent dacă determinarea venitului net se efectuează în sistem real, sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli Pentru veniturile realizate începând cu anul 2017, organul fiscal competent are obligația recalculării venitului net anual/pierderii nete anuale, determinat/determinată în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, stabilit/stabilită potrivit Declarației privind venitul realizat, prin deducerea din venitul net anual a contribuțiilor sociale obligatorii datorate.

Impozitul anual datorat se calculează de organul fiscal competent, pe baza declaraţiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual.

7. EMITEREA DECIZIEI DE IMPUNERE ANUALĂ

Impozitul anual datorat se stabileşte de organul fiscal competent pe baza declaraţiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil.

Organul fiscal stabileşte impozitul anual datorat pe baza declaraţiei privind venitul realizat şi emite decizia de impunere, pe care o comunică contribuabililor.

7.1. Termenul de plată a diferenţelor de impozit, stabilite în plus, prin deciziile de impunere anuale

Diferenţele de impozit rămase de achitat conform deciziei de impunere anuale se plătesc în termen de cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere, perioadă pentru care nu se calculează şi nu se datorează sumele stabilite ca accesorii (dobânzi, penalităţi) potrivit reglementărilor în materie privind colectarea creanţelor bugetare.

8. MODALITĂŢI DE PLATĂ A IMPOZITULUI

Impozitul reprezentând plată anticipată pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor şi diferenţele de impozit anual de regularizat, stabilite în plus se pot achita:
– în numerar la sediile organelor fiscale cât şi la Trezoreriile Statului;
– prin virament, în conturile deschise la Trezoreriile Statului;
– prin mandat poştal, în conturile deschise la Trezoreriile Statului.

9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Contribuabilii care reziliază contractele de închiriere în cursul anului au obligaţia să înştiinţeze în scris în termen de 5 zile organul fiscal competent. În acest sens se va depune formularul 220 la care se vor anexa, în copie, documentele din care să rezulte rezilierea contractelor de închiriere, cum ar fi: declaraţia pe propria răspundere, acordul părţilor, etc.
În situaţia rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, plăţile anticipate stabilite potrivit vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe bază de documente justificative.

În situația rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între părți, în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, plățile anticipate vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe bază de documente justificative. Determinarea venitului anual se efectuează pe baza cursului de schimb al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României, din ziua precedentă celei în care se emite decizia de impunere, impozitul fiind final.

10. CONTRIBUŢIA DE ASIGURĂRI SOCIALE DE SANATATE DATORATĂ(CASS)8

Nota Subsol 8: Informații detaliate privind contribuțiile sociale datorare de persoanele care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor gasiți pe site-ul ANAF la următorul link: https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/Ghid_contributii_2016.pdf

Baza lunară de calcul al contribuției de asigurări sociale de sănătate pentru persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor este diferența dintre venitul brut și cheltuiala deductibilă determinată prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut, diferența pozitivă dintre venitul brut și cheltuielile efectuate în scopul realizării acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentând contribuția de asigurări sociale de sănătate, după caz, raportată la numărul de luni din anul fiscal prevăzut în contractul încheiat între părți, și nu poate fi mai mare decât valoarea a de 5 ori câștigul salarial mediu brut, în vigoare în anul pentru care se stabilește contribuția.

11. SANCŢIUNI

Nedepunerea la termen a declaraţiilor de venit de către persoanele fizice constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 50 lei la 500 lei.

12. INFORMAŢII SUPLIMENTARE

 accesând pagina de Internet, www.anaf.ro;
 telefonic, la Biroul central de asistenţă telefonică a contribuabililor, la nr. 031.403.91.60;
 birourile de asistență pentru contribuabili din cadrul organelor fiscale teritoriale.